近日，广州市规划和自然资源局发布2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第一批），共计22宗宅地。

　　花都区是一批次的供应大户，拟出让5宗地；天河区、荔湾区、番禺区分别拟供应4宗地；海珠区、白云区均供应2宗地，从化1宗；南沙区、增城区一批次无地块供应，黄埔区今年零供应。

　　“一批次拟供应地块以中心区及近郊为主，其中中心4区计划供应地块占比接近一半，整体土地供应往市中心靠。”中指研究院华南分院研究主管陈雪强向蓝鲸财经表示，主要原因是土地市场分化明显，去年以来，中心区域核心板块土地市场热度较高，外围非核心板块土地基本以流拍或者底价成交为主，开发商拿地也趋于谨慎，基本偏向于中心区域优质地块，更加追求销售确定性。

　　从供应规模看，与2023年一批次拟供应清单的地块相比，今年第一批供地总用地面积同比减少了10%至120.61公顷，建筑面积则减少11%至300.28万平方米。

　　“质增量减”，或受去年及今年初多宗地块流拍影响，广州一批次供地计划拿出了更大的诚意。

　　金融城东稀缺宅地将上架

　　整体来看，中心城区的地块素质不错，以天河区拟供应的4宗地为例，2宗位于天河区金融城东区，2宗位于世界大观片区，均为高端项目聚集区。

　　蓝鲸财经梳理发现，金融城自2013年以来出让的用地多为商务用地、商业用地，鲜少宅地供应。

　　目前，金融城东区附近在售项目有合景臻溋名铸、鹏瑞一号。前者前身是合景泰富2019年竞得的一宗商住地，彼时该地块吸引了包括保利、鹏瑞、招商、中海、平安等12家房企争夺；后者前身地块是由鹏瑞旗下公司在2021年竞得的一宗商业商务混合用地，可用于建设服务型公寓。

　　当地一位中介介绍，合景臻溋名铸顶层复式单价42万元，平层25万起步，是“妥妥的”豪宅，去化效果不错；鹏瑞一号销售也不错，甚至未开中介渠道。

　　此外，广州本土企业新城市集团的“新城市领院”项目也位于金融城东区附近，该项目也属豪宅，但地块复杂，项目进度缓慢。

　　此次的两宗金融城东区宅地，稀缺性无需多言。

　　根据前述项目清单，一批次拟供应的两宗金融城东区涉宅地块位于黄埔大道以南、车陂路以东，两宗地总用地面积及总建筑面积共计4.27公顷、18.09万平方米，包含部分商业用地。

　　不过，结合此前发布的《2024年度经营性用地供地蓝皮书》来看，这两块地并不临江。

　　“地块不怎么望江，只有江边的好卖。还是看价格，如果是15万左右价格（房价）应该还可以。”上述中介认为。

　　同样位于天河区的世界大观地块也属于热门地块。去年出让的世界大观一期、二期地块均由越秀地产竞得，成交楼面价分别为50160元/平方米、44833元/平方米（未扣除配建），两宗地均吸引了多家企业参与竞价。

　　此外，荔湾区陆居路地块距离白鹅潭国际金融中心仅一街之隔，临近的地铁白鹅潭站是四条地铁线路交汇处，教育、商业配套成熟；海珠区石岗路地块居住氛围成熟，附近交通、教育等配套完善。

　　至于一批次“供地大户”花都区的5宗地，广花公路以东、雅瑶路以北地块，平步大道以北、建设北路以西地块，及大陵北地块（二期）均为去年终止出让的地块。

　　“去年花都的流拍率达40%，这个比例还是比较高的，及时调整出让策略和地块的完整性再拿出来卖，应该让利很大。”李宇嘉向蓝鲸财经表示。

　　“量缩质提”，土拍热度或延续低温

　　在李宇嘉看来，广州的供地思路主要结合了短期和中长期的库存去化、开发商的拿地潜力，避免流拍，及时补充地方政府的土地出让收入。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也向蓝鲸财经表示，“一批次广州启用量缩质提的供地模式，这样的供地思路比较符合广州当前土地及房地产市场发展需求。在去年及今年初多宗地块流拍，以及库存量居高不下的背景下，土拍热度的回升以及流拍现象的改善对于广州来说，是当前比较重要且需要突破的工作之一。”

　　从库存量看，目前广州楼市面临一定的去化压力。

　　据中指研究院的数据，截至去年12月，广州整体库存量及去化周期均位于历史高位，整体库存量为1080万平方米，整体去化周期为17.2个月。分区域看，增城、番禺、南沙库存量位居前三。

　　一批次拟供应地块基本上贴合了当前楼市状况，南沙、增城均无地块供应，番禺区4宗地。从全年看，据前述“供地蓝皮书”蓝皮书看，南沙全年仅拟供应5宗地，增城仅供应3宗，减量明显；番禺区则仍是供应大幅，全年拟供应17宗宅地。

　　一批次供地“量减质增”的背景下，广州土拍热度能否回升？

　　李宇嘉认为，今年广州土地市场仍旧会维持“不温不火”的状态，开发商补中心区的库存，整体上中心区依旧占比百分之六七十，但事实上拿地积极性可能并不如想象的那么高。

　　“一方面，中心区新房去化较快，此次荔湾、天河、番禺加大供应，开发商也会加速补仓，加上政府在土地出让时作出让利，开发商的利润空间及销售具有确定性。”李宇嘉分析道，另一方面，新的土地跟原来的相比存在劣势，去年广州出台了计容新规，土地供应不可能再出现高赠送的状况。例如，通过阳台等半敞开空间增加赠送面积的设计或得到限制。

　　关荣雪则认为，广州核心区域优质地块的推出或将吸引房企大力布局，但由于广州内生住房需求力相对不足，城市创新能力相对较弱，人才吸引力缺乏明显优势等，不排除广州土拍热度或将持续低于北上深以及杭州、成都等这类热点一二线城市。